衡阳市经济适用住房管理实施细则

　　衡阳市经济适用住房管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，建立和完善住房供应保障体系，解决城市低收入职工和居民的住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，具有保障性质的、向城市和县城低收入家庭供应的政策性住房。

　　第三条 在本市行政区域内，经济适用住房建设、交易、管理适用本实施细则。

　　第四条 经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市、县政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的建设规划、建设标准、供应范围和供应对象等，并依法组织实施。

　　第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，接受社会监督。

　　《衡阳晚报》、《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳房地产信息网》等媒体应当为经济适用住房信息公示免费提供服务。

　　第六条 中央、省属企业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房的，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，实行统一管理。

　　第二章 管理机构

　　第七条 衡阳市住房保障工作领导小组代表市政府负责经济适用住房建设的组织、协调、监督和检查，领导小组下设经济适用住房办公室(以下简称市经房办)，设在市房产局。

　　第八条 经济适用住房建设项目涉及到的政府各部门和相关企事业单位都要履行职责，积极配合，提供高效、优质服务。

　　市房产局是全市的经济适用住房建设和管理的主管部门，负责全市经济适用住房指导、监督及衡阳市城区的经济适用住房建设、销售、售后管理和监督管理，并承担市经房办的日常管理工作。

　　市发改委会同市房产、规划、国土资源部门负责编制全市经济适用住房建设规划，制定经济适用住房年度建设计划和年度用地计划，做好经济适用住房项目储备和项目核准工作，监督经济适用住房项目法人招标，牵头组织经济适用住房综合竣工验收。

　　市规划局负责经济适用住房选址，依法核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

　　市国土资源局负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。

　　市建设局负责审查经济适用住房开发企业资质、资本金和开发业绩，审查备案经济适用住房项目初步设计和施工图设计。

　　市建工局负责核发经济适用住房建设项目《施工许可证》，并依法对项目招标投标、工程质量、施工安全和竣工验收活动进行监督检查。

　　市民政局会同市房产局负责审核购房对象的收入和住房情况。

　　市财政局(非税局)负责经济适用住房建设的规费收缴和减免工作。

　　市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布，销售价格审批和监督工作。

　　市审计局负责经济适用住房建设工程决算的审计监督工作。

　　市监察局负责监督各相关部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

　　市政务中心应为经济适用住房建设项目办理各种手续建立方便、快捷的绿色通道。

　　第三章 建设审批

　　第九条 经济适用住房建设由开发建设和合作建房组成。

　　经济适用住房建设应依照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求合理布局，并纳入本市经济适用住房建设计划统一管理。

　　第十条 经济适用住房建设审批程序：

　　(一)经济适用住房建设单位到市政务中心发改委窗口领取《经济适用住房项目申报立项审查表》，报市规划局审查“是否符合城市总体规划”，再报市国土资源局审查“是否符合土地利用总体规划”，然后报市房产局、民政局审查建设单位或购房对象资格，再持《经济适用住房项目申报立项审查表》和相关材料向市发改委申报立项;

　　(二)市发改委召集相关部门对申报的经济适用住房建设项目进行综合会审，经会审后，汇总成批上报市政府常务会议审批;

　　(三)市政府常务会议审定通过的经济适用住房项目，必须按照下列程序办理手续：

　　1、市发改委办理经济适用住房项目核准手续;

　　2、市房产局办理经济适用住房建设登记手续;

　　3、市规划局核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;

　　4、市建设局审查备案项目初步设计、施工图设计;

　　5、市政务中心非税局窗口收缴有关规费;

　　6、市建工局核发《施工许可证》。

　　各个部门进行经济适用住房审批时必须严格把关，任何一个审批环节必须以前一环节的审批文件作为前置审批条件，如前一环节的审批文件不符合国家关于经济适用房及其它产业政策，本环节不得予以审批，不得发放相关证件，否则，将严肃查处相关责任人责任。

　　第十一条 经批准建设的经济适用住房项目，应当通过《衡阳晚报》或《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳房地产信息网》等媒体向社会公开。

　　第四章 开发建设

　　第十二条 利用行政划拨土地统一开发建设的经济适用住房项目，按照政府组织协调、企业市场运作原则，采取项目法人公开招标方式确定经济适用住房开发企业。

　　参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

　　第十三条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。

　　经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

　　第十四条 经济适用住房开发建设项目招投标工作，由市经房办具体负责，相关职能部门参加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文件和评标细则应由市经房办制定。

　　第十五条 市经房办应与中标单位签订经济适用住房的组织建设合同，并同时签订廉政建设责任书。

　　第十六条 经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，其建筑面积一律不得超过65平方米。

　　超过65平方米的，不得享受经济适用住房建设优惠政策，整套住房按商品房标准交纳规费。

　　第十七条 经济适用住房项目实行验收制度。建设项目竣工时，由建设单位提出申请，市发改委会同市房产、规划、建设、建工、消防、人防、国土资源、财政、物价、审计、监察、政务中心等相关部门进行综合竣工验收，未经验收或验收不合格的不得交付使用。经验收合格后，建设单位凭综合验收意见书，向市财政局申报办理规费减免手续。待规费减免手续办结后，再持《经济适用住房建设项目规费收缴结算单》等有关材料向市房产局申请办理产权证书。

　　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

　　建设单位应当向购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。

　　第十八条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计局对经济适用住房建设实行专项审计。

　　第五章 集资合作建房

　　第十九条 集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。

　　第二十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，经市发改委审核报市人民政府批准，可以组织本单位经济适用住房享受对象，在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地集资合作建设经济适用住房。

　　第二十一条 申请集资合作建房的人员名单，经企业职代会讨论通过，在企业内部公示7日无异议后，由厂工会签署意见，直接向市经房办申请。

　　市经房办会同市民政局按照经济适用住房的有关规定，审查确定集资合作建房人员。

　　第二十二条 收取的合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受市财政、房产、审计等部门的监督。

　　第二十三条 集资合作建房单位允许收取规定的管理费用，实行保本微利。

　　第二十四条 各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房，任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　第六章 优惠政策

　　第二十五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

　　第二十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费和政府性基金收缴按照有关规定执行。

　　与经济适用住房有关的服务性收费，一律减半收取。

　　第二十七条 经济适用住房规费实行先征后返的方式，即经济适用住房建设单位凭市发改委下达的投资计划到市政务中心按商品房标准全额交纳相关规费，待项目竣工验收合格后，再办理规费减免手续，按照核定的标准返还需减免的行政事业性收费。

　　第二十八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率按有关规定执行。

　　第二十九条 经济适用住房建设单位可以将在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　　第三十条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

　　第七章 价格管理

　　第三十一条 经济适用住房价格实行政府指导价，销(预)售价格由建设单位根据成本核(测)算向市物价局申报，市物价局会同市房产局按照有关规定核定销(预)售基准价格。

　　销(预)售基准价格和浮动幅度应当及时向社会公示。

　　第三十二条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》的规定确定。

　　第三十三条 经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的系数和为零的原则确定。

　　第三十四条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

　　开发成本包括以下内容：

　　(一)按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;

　　(二)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

　　(三)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电气等安装工程费及附属工程费;

　　(四)在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

　　(五) 管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2%计算;

　　(六)贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算;

　　(七)行政事业性收费和服务性收费按照有关规定计算。

　　税金依照国家法律、法规规定的税目和税率计算。

　　利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。

　　第三十五条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

　　(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

　　(二)开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

　　(三)各种与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

　　(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

　　第三十六条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：

　　(一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;

　　(二)有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书;

　　(三)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

　　(四)建筑安装工程预(决)算书及工程勘察、设计、监理、施工合同复印件;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第三十七条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第三十八条 经济适用住房实行收费明白卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写市物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

　　第八章 准入和退出管理

　　第三十九条 同时具备下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：

　　(一)申请购买人具有本市市区居民户口，家庭成员至少一人取得本市市区居民户口3年以上、因征地拆迁造成失地的农民或符合本地安置条件的军队复员转业人员;

　　(二)无房或现人均建筑面积在10平方米以下的;

　　(三)未购买过政策性住房，包括房改房、安居房、集资建房、经济适用住房等。

　　市政府应当根据经济发展水平和居民居住条件的改善，适时对购买经济适用住房条件进行调整，并向社会公布。

　　第四十条 申请购房的家庭人口，必须是夫妻或是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、扶养、抚养关系的人员。

　　第四十一条 家庭收入按夫妻双方或家庭成员上一年的收入之和计算。

　　收入是指以下所得：

　　(一)工资、薪金所得;

　　(二)生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得;

　　(三)劳务报酬所得;

　　(四)股息红利;

　　(五)其他所得。

　　第四十二条 符合本细则第四十条规定条件的，优先解决新建经济适用住房建设用地涉及的被拆迁困难家庭、重点工程被拆迁住房困难家庭、军烈属、残疾人、劳动模范以及无房家庭。

　　第四十三条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案(包括套数、面积等)报市经房办审核。未经审核的一律不得销售。

　　项目建设单位按供应条件未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市经房办统一调配供应销售。

　　经济适用住房项目建设单位在供应销售前，经市经房办审核后，到市房产局办理房屋销售有关手续。

　　第四十四条 申请购买经济适用住房，按下列程序办理有关手续：

　　(一)申请。凡符合条件的家庭由申请人持本人身份证到户口所在地社区居委会，领取并如实填写《衡阳市经济适用住房购买申请表》。有工作单位的人员，由单位负责出具其收入、住房情况证明;无工作单位的人员，由户口所在地社区居委会负责出具其收入、住房情况证明。再由申请人持本人身份证、家庭成员户籍证明、现住房产权或使用权凭证、家庭成员收入证明和审核部门要求提交的其他证明，向户口所在地社区居委会提出书面申请。

　　(二)审核。社区居委会自受理申请10个工作日内，对申请购买家庭的条件进行核实，将符合条件家庭的人口、收入、住房状况等内容在其所在居住地社区居委会进行公示，公示时间不少于7日，公示期间无异议的，提出初审意见，报区民政局审查。区民政局在2个工作日内审查完毕，上报市民政局。市民政局会同市经房办在7个工作日内对申请人递交的《衡阳市经济适用住房购买申请表》及以下证明材料进行校验与审核：

　　1、申请人家庭成员身份证、家庭户口本，如夫妻双方户口不在同一户口簿的，需提供结婚证书;如离婚的，需提供离婚证书或法院判决书;如属单位集体户口，则由单位或户口所在地派出所出具证明。

　　2、申请人有自有住房的，提供《房屋所有权证》;已拆迁的房屋还需提供拆迁协议;承租公房或私房的，提供《租赁合同》原件，同时承租公房的还应当提供向产权单位承诺购买经济适用住房后退出公房的具结书。

　　3、申请人家庭成员有不在本市的，须提供所在地房改部门出具的是否参加房改购房的证明。

　　(三)公示。经核查符合条件的，应当在《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳市房地产信息网》等媒体上公示7日。公示后有投诉的，由市经房办会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的，发给《衡阳市经济适用住房购买资格证》。

　　(四)公布房源。市经房办向社会公布经济适用住房的房源情况，包括户型、套数、位置、价格等供应计划。

　　(五)轮候。在经济适用住房供应量少、供需紧张的情况下，对供应对象实行轮候制。在领取《衡阳市经济适用住房购买资格证》并申请购房的家庭中，对其购房资格证号码实行随机摇号，向社会公示后，确定经济适用住房供应对象，并发给《衡阳市经济适用住房准购证》。

　　(六)购房。申请人持《衡阳市经济适用住房准购证》，到经济适用住房开发建设单位购房。建设单位采取随机摇号的方式确定房号，市经房办参与监督。申请人凭准购证、购房有关证件办理产权证书。

　　第四十五条 取得《衡阳市经济适用住房购买资格证》的家庭，自取得之日起两年内未能购房的应当重新申请。

　　取得《衡阳市经济适用住房准购证》的家庭，自愿放弃购买的，两年后方可重新申请购买。

　　第四十六条 购买经济适用住房，应当使用市经房办提供的规范性合同文本。

　　经济适用住房项目建设单位应在每套经济适用住房销售合同签订之日起5个工作日内，将所销售房屋的户型、面积和购房家庭情况等材料报市房产局备案。

　　市房产局在办理权属登记时，应当注明“经济适用住房”。

　　第四十七条 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由市经房办按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按规定交纳土地出让金，市经房办可优先回购。市经房办回购的经济适用住房，继续向符合条件的经济适用住房申请家庭出售。售房家庭或个人不得再次申请购买经济适用住房。

　　购房人交纳土地出让金后，依法取得出让土地使用权的商品住宅产权。

　　个人购买的经济适用住房在未交纳土地出让金前不得用于出租经营。

　　第四十八条 经济适用住房购买人如需换购经济适用住房，必须按规定的价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

　　第四十九条 经济适用住房小区应当实行物业管理，物业管理企业应当通过招标方式确定。

　　第九章 监督管理

　　第五十条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为的查处。

　　市经房办对建设单位擅自向未取得《衡阳市经济适用住房准购证》的家庭出售经济适用住房的，责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处理。

　　市发改委对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督，对不符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。

　　市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。

　　市国土资源局依法对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的违法行为进行处罚。

　　市建设局依法对擅自改变项目初步设计、施工图设计的违法行为进行处罚。

　　市建工局依法对经济适用住房建设中的违规施工行为进行处罚。

　　市物价局依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。

　　市监察局、财政局对违规建设的经济适用住房项目依法追缴相关规费。

　　市审计局对经济适用住房建设投资核算工作进行审计。

　　市监察局依法依规对经济适用住房建设、销售中相关部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。

　　市民政局对申购经济适用住房人员的家庭收入情况进行监督检查。

　　市银监分局对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。

　　第五十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况，骗购经济适用住房的个人，由市经房办追回已购住房或者由购房人按照同地段商品房差价补足购房款，并提请所在单位对申请人进行处罚;对出具虚假证明的单位，由市经房办提请有关部门追究单位主要领导及主要责任人的责任。

　　第五十二条 从事经济适用住房审核、审批、销售的工作人员以权谋私、玩忽职守的，由市监察局依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第十章 附 则

　　第五十三条 各县市、南岳区人民政府可参照本细则，制定适合本县市区的经济适用住房管理规定。

　　第五十四条 本实施细则自2007年11月30日起施行，在本市过去发布的经济适用住房建设政策与本细则不符的，以本细则规定为准。

　　此前已经审批的经济适用住房，仍按原有规定执行。